Orbene, il quesito proposto è di particolare interesse in un periodo come quello attuale, che vede sempre più spesso andare in sofferenza anche i conti corrente dei condomini.
È innanzitutto opportuno premettere che i singoli condomini sono chiamati a rispondere delle obbligazioni contratte nel loro interesse dall’amministratore, a ciò autorizzato; le obbligazioni condominiali, in altre parole, sono direttamente riferibili a tutti condomini.
Ciò detto, va però precisato che, con riferimento ai rapporti fra i condomini di fronte alla singola obbligazione assunta dall’amministratore per conto del condominio, sino a pochi mesi fa, l’orientamento prevalente in giurisprudenza era quello di ritenere i condomini, in base all’art. 1294 del Codice Civile, solidalmente responsabili nei confronti dei terzi, del perfetto adempimento delle suddette obbligazioni.
Salvo il diritto per i condomini adempienti di ripetere da quelli morosi le quote di ciascuno di essi.
Se tale ristoro non poteva realizzarsi per insolvibilità di uno o più condomini condebitori, le perdite andavano suddivise fra gli altri condomini in ragione dei millesimi di proprietà.
Questo, in estrema sintesi, è il quadro normativo in cui si è inserita la sentenza n. 91478, pronunciata in data 08.04.2008 dalle Sezioni Unite della Corte della Cassazione, ribaltando il principio sino ad allora maggioritario.
Detta sentenza infatti, risolvendo un contrasto giurisprudenziale che durava da parecchi anni, ha introdotto la regola secondo cui la responsabilità dei condomini per i debiti del condominio non è più solidale, bensì deve ritenersi pro quota, o parziaria.
Ne consegue che ciascun condomino, chiamato a rispondere di una obbligazione condominiale, può ora opporre il pagamento della propria quota di spettanza, rifiutando di farsi carico delle quote dei condomini morosi.
In buona sostanza, d’ora in poi, ogni condomino risponderà solo ed esclusivamente della propria quota di debito condominiale e non più dell’intero.
Non è difficile immaginare quali saranno gli effetti di questo deciso cambio di rotta prodotto dalla Suprema Corte.
Per un verso sarà ora più difficile per i creditori condominiali ottenere ragione delle proprie pretese creditorie, non potendo più invocare il principio di solidarietà tra i condomini.
Tireranno però un sospiro di sollievo quei condomini diligenti e puntuali nei pagamenti (la maggioranza), che non si vedranno più costretti, in forza della loro maggiore solvibilità, a far fronte alle obbligazioni comuni anche a quei condomini meno solerti nei pagamenti.
Quando però il condominio, per opportunità o per necessità (si pensi al caso delle forniture di acqua, luce e gasolio per riscaldamento), si determina ad onorare per intero le obbligazioni contratte, lo strumento per recuperare i crediti vantati nei confronti dei condomini inadempienti è sempre quello del decreto ingiuntivo.
L’amministratore, quando i solleciti di pagamento indirizzati ai condomini morosi non trovano riscontro, può rivolgersi al giudice per ottenere un provvedimento (appunto il decreto ingiuntivo) provvisoriamente esecutivo, che ingiunga al condomino moroso di pagare immediatamente la relativa quota di spettanza degli oneri condominiali, determinata in base alla ripartizione delle spese deliberata dall’assemblea.
Il condomino ingiunto ha facoltà di opporsi al decreto entro 40 giorni dalla notifica, instaurando così un vero e proprio giudizio ordinario, ma se vuole evitare di subire il pignoramento dei suoi beni, deve affrettarsi a pagare.